在二手房交易的时候, 这个费用它其实是分为三个大的部分的, 那这三个部分具体来说就是卖方所需要交的税费、买方所需要交的税费以及中介服务费。
对于这一堆费用来说, 买卖双方他们都是按照法定的标准来各自承担相应的那一部分费用的。下面我们要根据现在实行的税收法规还有那个行业里头大家都遵循的那个通行标准, 把每一项的具体计算方法还有对应的费率给它一项一项地说明清楚。
01卖方承担费用
1. 增值税及附加
关于普通住宅, 如果房产证的登记时间已经满2年了, 就可以免征增值税, 如果还没有满2年, 就要按照差额来计征, 这个差额是用售房价减去原购房价算出来的, 然后乘以5.3%。
对于非普通住宅这个情况, 咱们不管它持有时间满不满两年, 反正都一样, 都是按照差额乘以百分之五点三来计算征收。
计算增值税时, 需要先算出本次交易价格减去原购买价格的差额, 然后把得到的结果除以一点零五, 最后再乘以百分之五来进行乘法运算, 这样就能得出应缴纳的增值税金额, 接着, 还需要根据已经确定的增值税数额, 按照大概百分之十二的比例去计算出包含城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加在内的附加税费总额。
2. 个人所得税
关于核定征收的情况是这样的, 具体需要缴纳的税款金额, 是按照这次交易的总价钱乘以百分之一来算的, 不过不同的地方规定的比例可能不一样, 有的地方是按百分之一, 也有的地方按百分之一点五。
差额征收的计算方法是, 先拿出售房子的价格减去原来的购买价格, 再减去那些合理的税费, 最后用剩下的数字乘以20%。
只要这个房子的房产证上面写的登记时间到现在已经过了5年以上, 同时呢，卖房子这个人或者是他的家庭名下没有其他的住房了也就是大家常说的满五唯一这样的情况下, 那么就不用来交个人所得税。
02买方承担费用
1. 契税（依据面积、套数分档）
计算公式的意思是说那个契税等于网签备案价乘以对应税率。
2. 其他小额费用
这个不动产登记的费用情况是这样的, 对于住宅来说, 每一套收费是80元, 而对于非住宅的情况而言, 每一个要收取550元。
需要支付的房产测绘费的金额, 再加上印花税的金额这些费用加在一起算总计的话，大概在100元到200元这个范围之内。
03中介服务费用
住宅类二手房中介服务费需要由买卖双方协商确定, 当前行业的通行标准是为房屋成交总价的1%至3%, 在通常状况下该费用是由买方单独支付或者是买卖双方各自承担百分之五十的费用比例的, 因此在签署合同之前应当要求在经纪合同中明确费率以及支付节点。
04计算示例
某套普通住宅, 总价是200万元, 面积是105平方米, 房产证满2年, 买方购买时为首套房。
卖方增值税：满2年免征二手房交易费用计算方法，0元。
关于卖方所得税这一块, 是采用核定征收的办法来算的, 具体做法是把200万乘以1%, 最后得出的结果是2万元, 不过如果情况属于满五年且是唯一住房的话, 那就是0元了。
关于买方需要缴纳契税的事情, 对于首套房来说, 如果房屋的面积超过了九十平方米的, 按照两百万元的基数乘以百分之一点五的比例来进行计算, 得出的结果是三万元。
关于那笔中介费用, 我们是按照房屋总价的百分之二来计算的, 最终得出的结果是四万元。
关于那些包括登记还有其他的乱七八糟的费用, 大概会是100元这样子。
买方这边所实际花费的总费用大概是在7万元左右, 而卖方那边所实际付出的费用大约在2万元的样子, 并且这个数额是没有包含任何因为免税而得以节省的情况。
05注意事项
1. 各个城市在对普通住宅进行认定时所使用的标准、房屋限售需要满足的年限要求, 以及契税能够享受到的优惠政策是各不相同的, 存在明显的差异。在进行房屋交易之前, 你们应当以当地住建部门以及税务部门刚刚发布的最新公告为准。
2. 关于增值税和个人所得税是否需要免征这个问题的判定依据是什么, 答案是依据房产证或者是契税完税凭证上的那个登记日期, 这个登记日期才是关键, 并不是按照购房合同签订时候的那个日期来算的。
3. 您可以去正规的渠道, 查询一下您所在城市最新的费率和政策, 能够访问官方的税务网站, 或者是m.lingheal.com这个网址, 来得到各地二手房交易费用的计算工具, 再把房屋总价、面积、持有年限这些信息输入进去，就可以自动生成费用清单了, 这么做能避免多缴或者漏缴的情况出现。
在买卖交易进行之前, 建议买卖双方都应该各自去核算一下自己应缴的税费。并且要在合同里面把关于“税费由谁承担”的这个约定给明确下来。也就是说要明确这到底是所谓的“净得价”, 还是所谓的“含税价”。这么做的主要目的是为了防止在办理结算手续的那个环节产生争议。
